CÓ ĐƯỢC XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT THUÊ KHÔNG?

CÓ ĐƯỢC XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT THUÊ KHÔNG?

Câu hỏi: Tôi có thuê 1 mặt bằng (thuê đất không có tài sản gắn liền) với diện tích 15 x 30m2 để kinh doanh. Khi thuê xong mặt bằng tôi đã tiến hành xây dựng nhà trên đất, mọi giấy tờ như: giấy phép xây dựng, điện, nước tôi đều tự xin mà không có sự hỗ trợ của bên cho thuê. Sau gần 2 năm tôi có sửa chữa lại và làm thêm gác nhưng chỉ làm trong phạm vi 450m2 mà tôi đã thuê, giấy phép sửa chữa nhà tôi cũng tự. Nhưng giờ bên cho thuê lại yêu cầu tôi trả thêm tiền mặt bằng bằng vì làm thêm gác. Nên tôi không đồng ý bởi khi tôi thuê là thuê đất, tôi phải bỏ tiền ra đầu tư xây dựng mà tại sao phải trả thêm tiền sửa chữa nhà. Mong Luật sư giải đáp giúp tôi về yêu cầu mà bên cho thuê đã đưa ra. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và đặt câu hỏi cho Công ty Luật TNHH Hoàng Ngọc và Cộng Sự chúng tôi.

Về thắc mắc của bạn, luật sư chúng tôi trả lời như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn có xác lập giao dịch thuê đất không có tài sản gắn liền với đất và trong quá trình sử dụng tài sản thuê bạn có xây dựng công trình trên đất. Tuy nhiên, bạn không nêu rõ trong quá trình ký hợp đồng thuê đất, bạn và bên cho thuê có thỏa thuận với nhau về việc bạn được xây dựng công trình trên đất thuê hay không. Do đó, chúng tôi tư vấn theo hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Bạn và bên cho thuê có thỏa thuận về vấn đề xây dựng công trình trên đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 479 và Điều 480 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

…

2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

…”

“Điều 480. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích

1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.

2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Do đó, bạn có quyền xây dựng công trình trên đất thuê nếu có thỏa thuận và được sự đồng ý của bên cho thuê. Đồng thời, bạn cũng có thể thỏa thuận với bên cho thuê về việc bên cho thuê sẽ hỗ trợ thanh toán một khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc xây dựng. Mọi vấn đề mâu thuẫn, tranh chấp trong quá trình thực hiện giao dịch thuê đất sẽ được thực hiện theo thỏa thuận đã giao kết.

Đặc biệt, pháp luật cũng có quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

…

4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Trong trường hợp này, ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, bạn và bên cho thuê phải lập hợp đồng thuê đất hoặc văn bản chấp thuận của bên cho thuê theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để được chứng nhận nhận quyền sở hữu nhà ở.

Như vậy, nếu bên cho thuê đã ông ý cho bạn xây dựng công trình trên đất thì bên cho thuê không có quyền yêu cầu bạn trả thêm một khoản tiền vì làm thêm gác. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình bạn phải chứng minh được bạn đã có sự đồng ý của bên cho thuê về vấn đề này và không có bất kỳ thỏa thuận nào về việc trả thêm một khoản tiền sau khi đã xây dựng công trình trên đất thuê.

Trường hợp 2: Bạn và bên cho thuê không có thỏa thuận về vấn đề xây dựng công trình trên đất

Căn cứ các quy định đã phân tích ở trên, để được xây dựng công trình trên đất thuê thì bắt buộc phải có sự đồng ý của bên cho thuê. Trong trường hợp bạn tự ý xây dựng công trình trên đất mà không có sự đồng ý của bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bạn thanh toán một khoản tiền hợp lý. Như vậy, lý do bên cho thuê đưa ra là hợp lý với quy định của pháp luật.

Trên đây là một số nội dung tư vấn liên quan đến "CÓ ĐƯỢC XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRÊN ĐẤT THUÊ KHÔNG?". Nếu bạn đang cần luật sư tư vẫn, hỗ trợ về mặt pháp lý thì hãy liên hệ với chúng tôi theo số điện thoại 0971 645 789 (Zalo) - 0911 629 679.

CÔNG TY LUẬT TNHH HOÀNG NGỌC & CỘNG SỰ

Địa chỉ: 5/1 đường Nguyễn Du, KP. 4, P. Quang Vinh, TP. Biên Hòa, Đồng Nai

(Đối diện Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa)

VPGD: 349 Bùi Trọng Nghĩa, KP. 3, P. Trảng Dài, TP. Biên Hòa, Đồng Nai

Hotline: 0971 645 789 - 0911 629 679

Email: luatsuhoangngoc@gmail.com

Địa chỉ tại Tp. HCM: 402A Nguyễn Văn Luông, P. 12, Q. 6, Tp. HCM